リースバックにおけるトラブルの注意点とは？事例や対策も解説

リースバックは不動産売却後でも同じ家に賃貸物件として住み続けられる方法です。
住宅ローンの返済が苦しい方にとって魅力的な仕組みですが、理解が不十分だとトラブルが発生することもあります。
そこで今回はリースバックのトラブルや失敗しないための対策について解説します。
城東・城北エリアで住宅ローンの返済が苦しいと感じている方は、ぜひ参考にしてください。

リースバックでトラブルの原因となりうる注意点

リースバックを利用する前に、トラブルの原因となりうる注意点を理解しておくことが肝心です。
ここからはリースバックとは何か、メリットや注意点について解説します。

リースバックとは

リースバックは不動産を売却した後に新しい所有者と賃貸借契約を結び、物件を借り受ける方法です。
売却するので所有権はなくなりますが、賃貸物件として同じ家に住み続けることができます。
売却した不動産は将来買い戻すことも可能です。
ローンが残っているけどまとまった資金が必要という方や、住み慣れた家から離れたくない方が多く利用しています。

リースバックのメリット

リースバックは売主にとってさまざまなメリットがあります。
まとまった売却資金が手に入る
売主は不動産売却することにより、まとまった売却資金を手に入れることが可能です。
住宅ローンが残っている方は、売却資金を使って返済に充てられるでしょう。
医療費や教育費など多額の資金が必要になったときでも、リースバックであれば短期間で資金を確保することが可能です。
不動産を現金に換えて、平等な遺産分割ができるようにリースバックを利用する方もいます。
税金や維持費の負担から解放される
リースバックでは不動産の所有権が新しい買主にうつります。
所有者が負担しなければならない税金や維持費を支払う必要がなくなるのです。
マンションの場合は管理費や修繕積立金についても新しい買主が支払います。
定期的な出費が減るので家計の負担を減らすことができるでしょう。

リースバックの注意点

リースバックはメリットがある一方で注意点もあります。
買取価格が相場より安い
リースバックの買取価格は相場価格と比べて安くなりやすいのが注意点になります。
相場価格よりも30～40%程度安い価格になることが多いです。
買戻し価格が相場より高くなる可能性がある
リースバックは契約時に買戻しするときの価格を決めます。
そのため買戻しする時期によっては、買戻し価格が相場より高くなる可能性があります。
契約上の買戻し価格を後から変更することはハードルが高く、トラブルのもととなるでしょう。
そのため契約時は買戻し価格が妥当かどうか、入念に確認するのが注意点です。
賃貸期間が限られる場合が多い
リースバックを利用する際は、賃貸期間についての注意点を念頭に入れておく必要があります。
定期賃貸借契約を結んでいる場合は、再契約を断られると途中で退去しなければなりません。
途中で住み続けられなくなる注意点を意識して、契約形態や賃貸期間はしっかりと確認しましょう。
すぐに現金化でき、住み続けられるメリットと引き換えに、これらのような注意点があることを認識しておきましょう。

リースバックのトラブル事例

リースバックで失敗しないためには、実際に起きたトラブル事例を把握しておくことが重要です。
ここからはリースバックでよく起きるトラブル事例を厳選してご紹介します。

事例①家賃が上がり支払い不能になった

リースバックでは、オーナーから家賃の値上げを求められることがあります。
そもそもリースバックの家賃は相場家賃よりも高めに設定されることが多いです。
それがさらに値上げされてしまうと月々の出費が増え、家計が苦しくなってしまうでしょう。
家賃の支払いができなくなれば、住み慣れた家を退去せざるを得ません。

事例②買戻しできなかった

買戻しできると思っていたのに実際はできなかったというトラブル事例も起きています。
原因は、口頭だけで買戻しの約束をしてしまっているためです。
口約束だけだと勝手に売却されてしまうこともあるため、注意しましょう。
買戻しする予定なのであれば賃貸借契約と再売買の予約契約書の2本立てで契約する必要があります。

事例③親族とトラブルになった

自宅を相続するつもりだった親族にリースバックすることを報告せず、トラブルになる事例もあります。
リースバックすると住み続けられるものの、所有権は失うことになります。
自宅の相続をきっかけに、親族間の関係が悪化してしまうのは避けたいものです。
穏便に進めるために、報告が必要な親族には事前相談しておいたほうが良いでしょう。

事例④修繕費の負担をめぐりトラブルになった

オーナーと物件の修繕費について揉めた事例もあります。
借主の故意過失でないかぎり、修繕費はオーナー負担となるのが一般的です。
しかしリースバックの場合は元所有者が借主として住み続けるため、オーナーが物件の状態を把握するのは困難です。
そのため多くの契約では、特約で「修繕費は借主負担」とされています。
故障した設備の修繕は多額に費用がかかるので、売主は十分に注意しなければなりません。

事例⑤リースバック契約ができなかった

そもそもリースバック契約ができなかったという事例もあります。
このような事例は、いわゆる「オーバーローン」の状態で発生しやすいです。
オーバーローンとは、ローンの残高が買取価格を上回ることをいいます。
オーバーローンの場合、買取価格をすべてローンの返済に充ててもローンが残ってしまいます。
そのため抵当権が抹消されず、売却することができません。

リースバックのトラブル対策

リースバックではさまざまなトラブルが想定されるため、事前に対策を練っておきましょう。
ここからはリースバックのトラブル対策を解説します。

契約書の熟読

トラブル事例のなかでも多いのが、契約に関するトラブルです。
賃貸期間や買戻し、修繕費の負担区分などの重要な取り決めは、契約書を読めば明らかになります。
契約形態が普通賃貸借契約か定期賃貸借契約かによっても、大きな違いがあります。
まずは自分で契約書を熟読し、気になる部分があれば話し合うのがトラブルを防ぐ効果的な対策です。

家計の試算

リースバックを利用するとお金の流れが大きく変わります。
これまで支払ってきた税金などがなくなる一方で、毎月家賃の支払いが発生します。
リースバックを利用する想定で収入と支出を試算し、うまくやりくりできるか確認しましょう。
そうすれば途中で家賃が支払い不能になる事態を防ぐ対策になります。

相場価格の把握

相場価格がいくらか把握しておくことは、リースバックで失敗しない対策として重要です。
リースバックの買取価格は相場価格より下がることは先ほどお伝えしました。
しかし相場価格の半額以下など、あまりにも安すぎる場合は交渉の余地があります。
不動産会社に依頼すれば査定価格を出してもらえるので、ぜひ活用しましょう。

まとめ

リースバックのトラブル事例の多くは、契約書を確認すれば防げるものばかりです。
私たち「富士ショウ」は、城東・城北エリアを中心に23区で不動産仲介や買取をおこなっています。
台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区でリースバックを検討されている方はお気軽にご相談ください。

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