不動産売却における査定とは?相場価格の調べ方や査定方法を解説!

不動産売却における査定とは?相場価格の調べ方や査定方法を解説!

この記事のハイライト
●不動産会社に査定を依頼する前に自分で相場価格を調べて相場観を知ることが重要
●机上査定は正確性に欠けることがありますが、査定価格が算出されるのは早い
●訪問査定は不動産会社が直接物件を確認して算出するので正確な査定価格が算出される

不動産売却をしようと思い立ったときに最初に気になることは「物件がいくらで売れるのか?」といったことだと思います。
実際いくらで売れるかは成約して初めてわかることですが、自分の不動産のおおよその価値や相場をあらかじめつかんでおくことで判断ができます。
この記事では、不動産売却における相場価格の調べ方や机上査定と訪問査定の方法について解説していきます。
台東区、葛飾区などを中心に23区で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却における査定の前に自分で相場を調べる方法

不動産売却における査定の前に自分で相場を調べる方法

不動産会社に査定を依頼して、物件の金額の目安を把握することも大切ですが、ネットなどで自分調べて相場をつかんでおくことも重要です。
不動産会社に依頼をして査定価格をだしてもらったときに、査定価格が妥当なものか、高いのか安いのかという判断する基準になります。
自分で相場価格を調べる方法は主に2つあるので、それぞれ解説していきます。
1つ目の方法は、固定資産税評価額から調べる方法です。
土地には4つの異なる価格が成立するとされています。

  • 地価公示
  • 相続税路線価
  • 固定資産税評価額
  • 実勢価格

相続資産税評価額は約8割、固定資産税評価額は約7割を目安として定められており、国土交通省より毎年発表されています。
2つ目の方法は、類似物件の価格を調べる方法です。
レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトで、条件の近い物件の成約事例を調べます。
条件の近い物件とは、以下の内容が類似している物件のことです。

  • 床面積
  • 敷地面積
  • 間取り
  • 築年数
  • 構造
  • 駅からの距離

なるべく売却予定の物件と近しい条件を選択します。
なお、成約事例がないまたは少なくて参考にならない場合は、不動産ポータルサイトで現在売り出し中の物件を参考にするのも良いでしょう。
実際の不動産価格は、市場の需要と供給によって決まるので、あくまで目安の相場価格を知るといった観点では上記の2つは有効です。
正確な売却相場を知りたい場合には、不動産会社に査定依頼することで効率よく相場を知ることができます。

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不動産売却における机上査定を解説

不動産売却における机上査定を解説

売却する物件を不動産会社に査定してもらいます。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
査定価格が算出される時間や算出方法が異なりますので、目的に応じたほうを選択しましょう。
まず机上査定について解説していきます。
机上査定とは、今までの取引事例や現在売り出されている物件、近隣の類似物件に築年数を加味した価格を査定物件に当てはめて出す査定です。
あくまで、これまでのデータからのみ引き出すもので、実際に物件を見て査定を出すわけではありません。
訪問査定と比較すると正確さには少々欠けますが、おおよその価格が比較的早くわかるのがメリットといえる手軽な査定方法です。
そのため、簡易査定ともいわれています。
簡易査定といっても、マンションだと各部屋の間取りも大きくは変わらずに、取引事例も多いので、ある程度正確な査定価格が算出されます。
実際に現場に訪れずに査定をおこなう方法ですので、不動産会社との立ち合いの時間が取れない方や、遠方にお住みの方にはおすすめの査定方法となります。
「とりあえず不動産売却する際の目安を知りたい」「急ぎで不動産売却する際の相場を知りたい」といった場合には、机上査定が適しているといえるでしょう。

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不動産売却における訪問査定を解説

不動産売却における訪問査定を解説

机上査定の次のステップとして訪問査定があります。
訪問査定とは、物件の室内の状態やマンションの建物自体の管理がどういう状況か、リフォームやリノベーションがしてあるかなどをデータのみの机上査定に加味して算出される方法です。
不動産のプロが実際に現地を見て調査するので、より詳しい査定を算出できます。
不動産会社は、不動産の対象範囲はすべて確認していきます。
室内も細かく確認するので、できるだけ見ることができない部屋がないような時間帯や状況で調整するようにしましょう。
一戸建ての訪問査定で確認する内容は、以下のとおりです。

  • 敷地形状や境界(大きさ、擁壁の有無、隣地との境界、境界標の有無など)
  • 建物の状況(増改築、建物の傾きの有無、綺麗さなど)
  • 日当たり状況や雨漏りの有無
  • 接道幅員(接道の長さ、前面道路の幅員など)
  • 管理状況(設備の破損、修繕の状況など)
  • 騒音臭気(騒音、臭い、揺れなどの有無)

マンションの訪問査定で確認する内容は、一戸建てと細かい部分で違います。
以下のとおりです。

  • 眺望景観や日当たり
  • 室内状況(湿気、リフォームの有無、綺麗さ)
  • 設備状況(破損補修の状況、設備の有無など)
  • 駐車場の有無
  • アクセスの良さや学校などの施設までの距離
  • 上下左右の入居者の雰囲気

訪問査定は、取引事例から算出する机上査定とは異なり、実物件の情報も盛り込んだ状態で査定をするので、根拠のある適正な査定価格が算出されます。
正確な査定額を知りたい方で、不動産売却を検討している方は、訪問査定を依頼することをおすすめします。
ただし、不動産会社や担当の営業の方によっても査定価格が異なることがあるので、査定を依頼する不動産会社はしっかりと選びましょう。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ「富士ショウ」までお気軽にお問い合わせください。
訪問査定の日時が決まったら、納得のいく査定額になるためにも以下の3点をやっておくと良いでしょう。

  • 部屋の整理整頓をしておく
  • 設備の修繕
  • 必要書類の準備

物で隠れていて建物内の状態がわからないと、正しく査定することができないので、しっかりと査定ができるように整理整頓を心掛けましょう。
壊れている設備の修理や、処分をしておくことでより正確な査定結果が出るでしょう。
訪問査定では以下のような書類が必要になります。

  • 登記済権利証または登記識別情報通知書
  • 固定資産税納税通知書
  • 登記事項証明書または登記情報
  • 建築確認通知書
  • 管理規約と長期修繕計画表(マンションの場合)

必要な書類は不動産会社によって変わりますので、確認をして事前に準備をしておきましょう。
なお、訪問査定時には不動産会社に、次のことを伝えておきましょう。

  • 壁や床の汚れなど、見たときの印象に関すること
  • 雨漏りや床のたわみ、騒音など、住んでみないとわからないこと
  • 建物や設備の不具合の有無
  • 売却の動機
  • 自殺や事故の有無など、他人から忌避されること

たとえば、物件内の事故があったことを隠したまま売却して後から発覚した場合、隠れた瑕疵として損害賠償を請求されるおそれがあるので、注意が必要です。

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まとめ

今回は、不動産売却をする際の自分で相場価格を調べる方法や机上査定、訪問査定について解説してきました。
不動産売却する際にまずおこなうことは、物件の相場価格を調べることです。
物件の相場価格を知らないまま不動産会社に査定依頼をしたとしても、高いのか安いのか、適正価格なのかが自分で判断することが難しいです。
相場価格を把握したうえで、机上査定または訪問査定をご自身の状況に合わせて依頼するようにしましょう。
私たち「富士ショウ」は、台東区 葛飾区 江戸川区 江東区 荒川区 足立区 北区 城東・城北を中心に23区で、不動産の仲介や買取を専門として活動しております。
不動産売却を検討されている方のお役に立てられるよう、精いっぱいサポートさせていただきますので、まずはお気軽にご連絡ください。

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