不動産売却と固定資産税評価額の関係とは?計算方法についても解説!

不動産売却と固定資産税評価額の関係とは?計算方法についても解説!

この記事のハイライト
●固定資産税評価額は、固定資産税以外にも不動産売却に関わる税金を算出する基準となる
●固定資産税評価額は、納税している固定資産税額から算出することができる
●土地の評価額を知る方法は固定資産税評価額以外に4つあるが、あくまで目安として考える

土地や建物といった固定資産を所有している方には毎年「固定資産税」が課されますが、税額を決めるもとになる「固定資産税評価額」とはどのようなものなのでしょうか。
固定資産税評価額は、不動産の売却価格を決めるうえでの参考にもなるため、その概要や計算方法などについて理解を深めておきましょう。
そこで今回は、固定資産税評価額とはなにか、計算方法や土地に対するそのほかの評価額について解説します。
台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区、城東・城北を中心に東京23区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却時の価格の参考になる固定資産税評価額とは

不動産売却時の価格の参考になる固定資産税評価額とは

毎年1月1日時点で固定資産を所有している方には、「固定資産税」が課されます。
固定資産税は国税ではなく地方税であるため、対象となる固定資産が所在する市町村に納めることになっています。
また、土地と建物それぞれに固定資産税が課されるため、一戸建ての場合は2つの固定資産税が課されることを覚えておきましょう。
この固定資産税を計算する際の基準となるのが「固定資産税評価額」です。
以下の計算方法で固定資産税を計算できます。
固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%
固定資産税評価額は3年に1度のタイミングで見直されるため、3年ごとに税額が変わる可能性があります。
税率については基本的に1.4%となっていますが、自治体によって異なる場合があるため、正確な税率については、お住まいの自治体で確認してください。

固定資産税評価額の役割とは

固定資産税評価額は、固定資産税の課税標準としてだけでなく、そのほかの税金を計算する際の基準価格としての役割も果たしています。
具体的には、以下の税金の計算に用いられます。

  • 都市計画税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

固定資産税評価額がどのように用いられるのか、それぞれの計算方法をご説明します。
都市計画税=固定資産税評価額×0.3%(制限税率)
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画事業の費用に充てることを目的に、毎年1月1日時点で市街化区域内の土地や建物を所有している方に課される税金です。
固定資産税と併せて納税する仕組みになっています。
登録免許税=固定資産税評価額×2%(本則)
登録免許税とは、不動産の名義を変更する「所有権移転登記」をおこなうときなどに課される国税です。
不動産売却においては、買主が支払うのが一般的ですが、話し合いによって売主が負担する場合もあります。
不動産取得税=固定資産税評価額×4%(標準税率本則)
不動産取得税とは、土地や建物の購入、贈与などで不動産を取得したときに課される地方税です。
不動産売却時に売主が課される税金ではありませんが、住み替えで新居を購入した際には、購入した新居を課税標準として不動産取得税が課されます。

固定資産税評価額の決め方

固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて市区町村が決定します。
土地の場合は、毎年1月1日に定められる公示地価の70%程度で設定されます。
ただし、土地がある場所や土地の形状によって変わります。
建物の場合は、再建築価格の70%程度が目安です。
さらに、築年数や構造、建物の大きさなども考慮されます。

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不動産売却時に固定資産税評価額を計算する方法

不動産売却時に固定資産税評価額を計算する方法

続いて、不動産売却時にご自身で固定資産税評価額を把握したい場合はどうすれば良いのか、その計算方法についてご説明します。

固定資産税評価額の計算方法

前章でもお伝えしましたが、固定資産税は固定資産税評価額に1.4%をかけて算出するため、反対に固定資産税額を1.4%で割り戻すことで固定資産税評価額を算出できます。
固定資産税評価額=納税している固定資産税÷1.4%(0.014)

固定資産税評価額を調べる方法

また、以下のような方法で調べることが可能です。
課税明細書を確認する
固定資産を所有している方には、毎年納税通知書が送られてきます。
そのなかに同封されている「固定資産税課税明細書」には、固定資産税評価額が記載されています。
固定資産評価証明書を取得する
課税明細書が見当たらない場合は、各自治体の役所で「固定資産評価証明書」を取得することも可能です。
ただし取得する際には手数料がかかります。
固定資産課税台帳を閲覧する
固定資産税評価額を見るだけであれば、各自治体の役所で閲覧できます。
閲覧後に証明書が必要であれば、手数料を支払えば取得可能です。

不動産売却と固定資産税評価額の関係とは

固定資産税評価額は、不動産売却において土地の売却価格の参考になります。
なぜなら、土地の固定資産税評価額は公示地価の70%程度で設定されているからです。
固定資産税評価額を70%で割り戻せば、公示地価相当額が把握できます。
公示地価相当額=固定資産税評価額÷70%(0.7)
公示地価は、不動産鑑定士が算定した価格をもとに、国土交通省が公表する土地の適正価格です。
固定資産税評価額を用いて公示地価相当額を計算することで、土地の相場が把握できるため、不動産売却時の価格を決める参考になるのです。

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不動産売却時における固定資産税評価額以外の土地評価額について

不動産売却時における固定資産税評価額以外の土地評価額について

不動産売却時に土地の評価額を把握したい場合は、固定資産税評価額以外にも以下のようなものを参考にできます。

公示地価

公示地価とは毎年1月1日時点における土地の価格で、国土交通省が公表する土地の取引価格の指標となるものです。
全国2万5,000地点以上の標準地を対象に、1か所の基準地につき2名以上の不動産鑑定士が別々に鑑定をおこなって算定した価格をもとに、国土交通省の土地鑑定委員会が審査をして決定しています。
国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で検索可能です。

基準地価

基準地価とは、各都道府県が基準地を選定し、毎年1月と7月の2回鑑定をおこなって公表する価格です。
公示地価の対象とはならないエリアも算定することと、年に2回鑑定をおこなうことによって、より実際の価格の変動が反映されるといえます。
こちらも、国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で検索することができます。

路線価

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の価格のことです。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」を利用して調べることができます。

実勢価格

実勢価格とは、市場で実際に売買されている市場価格のことです。
売主と買主の交渉により、最終的に取引がおこなわれた金額が実勢価格となります。
国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」や、国土交通大臣からの指定を受けて不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」で検索可能です。
不動産売却時の土地の価格を把握したい場合は、上記のような評価額を参考にすることができますが、実際の売却価格は立地条件や状況といった評価額以外の要素も加味して算出します。
したがって、評価額=売却価格ではないということを注意点として心に留めておきましょう。

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まとめ

不動産売却時には、固定資産税評価額から公示地価相当額を計算したり、そのほかの評価額を参考にしたりすることで、市場相場を把握することができます。
ただし、評価額はあくまで目安として考え、実際に不動産を売却する際には不動産会社に査定を依頼して検討しましょう。
「富士ショウ」は、台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区、城東・城北を中心に東京23区で不動産売却をサポートしております。
不動産査定や売却のご相談を無料にて承っておりますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。



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