不動産の売却の流れとは？媒介契約や売却活動と期間について解説

新しい家の買い替えや、親から不動産を相続した場合には、不動産の売却を検討することがあるでしょう。
しかしながら、不動産の売却については、どのような流れで進めていくのかわからないということがあるかと思います。
不動産の売却の流れを掴んでおくと、売却活動がスムーズになります。
そこで、台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区、城東・城北を中心に23区で不動産売却についてお調べの方に向けて不動産の売却活動の流れを解説します。

不動産売却の流れとは？査定から媒介契約まで

不動産を売却する場合には、まずは不動産の価格を知ることから始まります。
不動産の価格を知るためには、不動産会社へ査定の依頼をします。
不動産の査定というのは、その不動産を市場で売り出した場合に売却が可能な金額を算出することです。
不動産の査定については、机上査定と訪問査定の2種類があり、机上査定は公示価格などの情報にもとづき価格を算出し、訪問査定は不動産そのものもチェックして価格を算出するため、精度が高くなります。
机上査定の場合は、早ければ即日で算出することも可能ですが、訪問査定の場合は、さまざまな要因を検討する必要があるので、算出には数日かかる場合があります。
以上の査定で納得できたら、今度は売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を開始します。
不動産会社が買主を見つけて、売買契約をして引き渡しが完了すると、依頼主は不動産会社に仲介手数料を支払います。
不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類あります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

次にこの3つの媒介契約について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約は、売主は複数の不動産会社に売却を依頼することができます。
また、売主が買主を見つけることも可能です。
一方で不動産流通機構（レインズ）への不動産情報の登録義務はなく、また、営業活動の進捗状況を売主に報告する義務もありません。
一般媒介契約の場合は、人気の地域に所在する不動産を売却する場合におすすめです。
その理由としては、人気が高い場所であれば多くの購入希望者がいますので、一般媒介契約でも良いでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、売主が売却を依頼できるのは1社だけです。
しかしながら、売主が買主を独自で見つけることは可能です。
不動産会社は不動産流通機構（レインズ）へ7日以内に不動産情報を登録する義務がありますし、14日に1回営業の進捗報告をする義務があります。
契約選びに迷ってしまうという方は、専任媒介契約がおすすめです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様、売却の依頼は1社のみになります。
また、売主が買主を見つけても、専属専任媒介契約を締結した不動産会社を介さなければなりません。
一方、不動産会社は媒介契約を締結した後5日以内に不動産流通機構（レインズ）への登録、7日に1回売主に対して営業報告をする義務があります。
専属専任媒介契約は売れにくい物件の早期売却を目指す方におすすめです。

不動産売却の流れとは？売却活動と内覧での注意点

売主と不動産会社の間で査定価格が決まり、売却を依頼するための媒介契約を締結すると、今度は不動産会社が営業活動を始めます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、不動産会社は、不動産情報を不動産流通機構（レインズ）に登録し、販売図面等を作成して営業を開始します。
後は、自社のホームページに掲載するほか、不動産情報のサイトに登録をして、問い合わせを来るのを待ちます。
以上の営業活動の最終目的としては、購入希望者が内覧に来てもらうことです。
一般的に内覧で購入希望者は、購入するかどうか最終的に判断しますので、内覧は非常に重要なポイントになります。
そのため、売主は、売却までのあいだはできるだけ内覧の対応をする必要があります。
具体的に不動産を売りに出している時期の土曜日や日曜日は内覧に来る方が多いので、なるべくスケジュールを入れないようにしましょう。
また、内覧の際には、匂いや汚れなど、生活臭に気を付けましょう。
室内の整理整頓はもちろん、予算があればホームクリーニングや水回りのリフォームをしておくと、内覧に来られた方に好印象となるでしょう。
第一印象をよくするために掃除をしておくべき場所としては次のとおりです。

• 玄関
• リビングルーム
• バスルームや洗面所
• トイレ
• キッチン
• バルコニー

ほかにも、におい対策はおこなった方が良いでしょう。
生活臭は内覧に来られた方への印象を悪くするので、窓を開けて換気をしたり、芳香剤などで部屋の匂いをなくすことが大切です。
室内はエアコンで快適にしておくことも大事です。
また、内覧に来られた方が質問をしてくることもあるので、想定問答集を作って準備するようにしましょう。
具体的には、近隣の施設についてや売却理由など想定しておくといいでしょう。

不動産売却の引き渡しまでの流れやかかる期間とは

不動産売却にかかる期間はどのくらいなのでしょうか。
一般的に不動産売却にかかる期間は3か月～6か月ほどといわれています。
まず、不動産の売却の流れは下記のとおりです。

• 売却決定～査定依頼
• 媒介契約締結～営業活動開始
• 売買契約締結
• 引き渡し

では、この流れに沿ってどのような活動がおこなわれて、どのくらいの日数がかかるのでしょうか？
先述したように、まず不動産の売却を検討することになると、不動産の価格の査定を依頼します。
訪問査定の算出期間は、さまざまな要因で調査することになりますので、数日間かかります。
査定価格が算出されて、売主と不動産会社の間で合意し、媒介契約を締結したら、不動産会社は営業活動を始めます。
相場価格から乖離がない限りは、1か月～3か月で購入希望者を見つけることができるでしょう。
不動産会社は、購入希望者の希望を売主に伝えます。
例えば、価格交渉であったり、引き渡し時期の相談といった、いろいろな要望が不動産会社を通じて購入希望者から売主に伝えられます。
ここで売主と購入希望者の合意が成立すると、条件などを不動産会社が取りまとめて、売買契約書を締結します。
売買契約では買主から売主に対して手付金が支払われて、双方が署名押印して売買契約が成立します。
条件交渉から売買契約締結まで10日～2週間ほどかかります。
売買契約が成立すると、今度は買主が残金を支払うために金融機関に対して住宅ローンの申込みをして、金融機関は融資の審査をします。
この期間が1か月ほどかかりますので、融資の審査がおりた場合、不動産会社がいつ残金決済をするのか、売主と買主に連絡をして、双方のスケジュールを調整します。
この場合、売主と買主、金融機関、所有権移転の手続きをする司法書士とスケジュールを調整します。これに数日間要するでしょう。
以上が不動産売却の流れとなります。

まとめ

不動産売却でかかる期間は一般的に3か月～6か月とされています。
査定や媒介契約には種類があるため、把握したうえで選択すると良いでしょう。
富士ショウは、台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区、城東・城北を中心に23区で不動産に関するさまざまなお手伝いをしています。
不動産の取引等でお悩みがある場合には、是非当社にご相談ください。

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