不動産売却後に確定申告は必要？必要書類や期間についても解説！

確定申告は会社がおこなうため、自身ではおこなっていないという方も多いのではないでしょうか。
しかし、雇用や給与体系などに関係なく不動産を売却した翌年には確定申告をしなければいけない場合があるのをご存知でしょうか？
東京都台東区・葛飾区・江戸川区・江東区・荒川区・足立区・北区・城東・城北を中心に23区で、不動産の売却をご検討中の方へ向けて、この記事では不動産売却における確定申告の必要書類や期間などを解説します。

不動産売却して利益が出た時に必要な確定申告とは

ここでは、不動産売却後に確定申告が必要になる理由や税額の計算方法を解説します。

不動産を売却して確定申告が必要かを判断する譲渡所得とは

不動産を売却して利益が出た場合には、その利益の金額に応じて所得税がかかり、決められた期間内に納税しなければなりません。
この不動産を売却したことによる利益を不動産譲渡所得、その不動産譲渡所得に応じた所得税を譲渡所得税といいます。
譲渡所得税は、不動産を売却すれば自動的に計算されて家に請求書が郵送されるわけではなく、申請書と資料を揃えて所定の期間内に確定申告をしないといけません。
もしも不動産売却をして利益が出たのに期限内に確定申告や納税をしなかった場合には、本来の納税額に加えて延滞税や無申告加算税が課せられますので、くれぐれも確定申告・納税の期限にはご注意ください。
不動産の売却による利益である譲渡所得を計算する際には下記の計算式を使います。
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特例控除
譲渡価額は不動産の売却代金です。
譲渡価額から差し引く「取得費」とは、売却した不動産を購入した時の購入代金・購入した時の手数料・購入後の土地改良費や設備費などです。
建物の取得費は構造と年数で減価償却し、その残存価額を使用します。
取得費が不明の場合は譲渡価額の5%を取得費として算出します。
「譲渡費用」は売却するためにかかった費用で、仲介手数料・測量費・売買契約書の印紙代・借家人への立退料・取壊し費用などが含まれます。
譲渡所得税は算出した課税譲渡所得金額に税率をかけて算出しますが、税率は不動産の所有期間によって異なります。
不動産を売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以内なら短期譲渡所得になります。

• 長期譲渡所得：所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315%
• 短期譲渡所得：所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63%

譲渡所得税の税率は上記を足して、長期譲渡所得なら「20.315％」、短期譲渡所得なら「39.63％」となります。

不動産を売却して損失が出たときに必要な確定申告とは

不動産の売却の場合に利益が出れば譲渡所得税の申告が必要ですが、損失が出た場合でも確定申告はおこなったほうが良いでしょう。
なぜなら、不動産を売却して出た損失は、他の所得（他の不動産売買や他の事業所得や給与所得など）と差し引きして、所得の課税金額を圧縮する制度の「損益通算」ができる可能性があります。
この損益通算は確定申告をおこなわないと控除されないため、損失が出た場合でも控除を利用する際は確定申告をおこなうよう、ご注意ください。

不動産売却した後の確定申告の必要書類とは

確定申告では、譲渡益の根拠となる書類がいくつも必要になります。

不動産売却後の確定申告の必要書類：税務署で入手するもの

以下は税務署で入手する書類とその概要です。
確定申告書第一表、第二表（B様式）
個人事業主（フリーランス）や不動産売却で譲渡所得税を申告する際に使用します。
申告書第三表（分離課税用）
給与所得とは分けて不動産売却の譲渡所得税を申告する際に使用します。
譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
売却した不動産の情報を記入する際に使用しますが、不動産売却後に法務局から情報を得た税務署から郵送で届きます。
確定申告は受付期限内に上記の書類を揃えて税務署へ持参して申告してください。
税務署で入手する書類も、パソコンが使える方なら国税庁のホームページ等から書類を入手でき、確定申告書作成コーナーで作成した申告書はプリントアウトすれば申告時にそのまま使えます。
申告のやり方や書類について相談したい場合には、確定申告時期に税務署や自治体の庁舎などで税理士の無料相談会がありますので、専門家にサポートしてもらいながら進めると安心です。

不動産売却後の確定申告の必要書類：自分で入手するもの

以下の書類は手元にあるか確認して、ない場合は自分で入手しましょう。
不動産売買契約書（コピーでよい）
不動産を購入した際と、売却した際の不動産売買契約書が必要です。
不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
売却した不動産の登記事項証明書で、ない場合は法務局に行って有償で入手できます。
領収書
不動産売却時の取得費用と譲渡費用の金額を証明するのに使用します。
自分で申告せずに税理士に依頼すれば、指示された書類を揃えるだけなので簡単ですが、確定申告の代理申告に関する税理士報酬の相場は10～20万円と、個人の出費としては高額です。
しかし、確定申告は時期が限られており、忙しい中での準備が大変で有償でも任せてしまいたい場合には税理士の代理申告を利用しましょう。

不動産売却に伴う確定申告の期間とは

確定申告は申告する時期が決まっており、その時期に遅れるとペナルティを課されることがあります。

不動産の売却に伴う確定申告期間：申告を受け付ける時期

譲渡所得税の確定申告時期は、不動産を売却した年の翌年の2月16日～3月15日に前年の1月1日～12月31日の他の所得と併せておこないます。
多くの給与所得者は会社が社員に代わって手続きをしますので、2,000万円以下の給与所得だけの方は確定申告の必要はありません。
しかし、給与所得者でも不動産家主業やその他の副業（年間売上が20万円超）をして収入が2か所以上ある方は確定申告が必要です。

不動産の売却に伴う確定申告期間：申告を受け付ける場所

確定申告は申告者が居住している地域を管轄する税務署へ申告するルールですが、不動産の所在を管轄する法務局と混同しがちですのでご注意ください。
申告は、所轄の税務署へ持参する・郵送する・国税電子申告納税システム（e-Tax）の3つの方法でおこないます。
国税電子申告納税システム（e-Tax）を利用する前には以下の準備が必要です。

• マイナンバーなどの電子証明書を取得
• 税務署へ電子申告等開始届出書を提出し利用者識別番号を取得
• e-Taxのソフトウェアをパソコンにインストール
• 初期登録を済ませる（電子証明書などいくつかの登録）

利用まで手間がかかりますが、e-Taxを利用すると以下のメリットがあります。

• 源泉徴収票などの書類省略
• 申告期間中は24時間受付可能
• 税金還付は通常より早くなる

このようなメリットがあるため、利用してみるのも良いでしょう。

まとめ

不動産を売却した場合は、利益が出ても損失が出ても確定申告をするものと考えておきましょう。
ご自身でおこなうことも可能ですが、不安がある場合は無料相談会や売却を依頼する不動産会社へご相談ください。
不動産に関するお悩みは東京都台東区・葛飾区・江戸川区・江東区・荒川区・足立区・北区・城東・城北を中心に23区で広範囲に不動産事業を展開する「富士ショウ」に、どうぞお気軽にご相談ください。