2024-09-27
マンション売却時の固定資産税の精算に伴う注意点をご存知ですか。
適切な精算時期や方法を知らなければ、トラブルになる可能性もあります。
城東・城北などを中心に23区エリアで不動産売却をサポートする富士ショウが、マンション売却時の固定資産税の精算方法や時期・注意点についてご説明します。
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マンションを売却しても固定資産税の納税義務者はその年の1月1日時点の所有者となります。
マンション売却時には固定資産税を売主と買主で分担して、精算する方法が用いられます。
具体的な精算方法としては、所有権移転の日を基に日割り精算をおこないます。
この精算した固定資産税を、固定資産税分担金と呼びます。
固定資産税分担金の計算方法は、以下の計算式に当てはめます。
固定資産税分担金=固定資産税納付額×所有権の移転する日以降の日数÷365日
なおマンション売却の際に締結する売買契約書には、固定資産税の日割り精算について「引き渡しの日をもって区分する」という形でしっかりと記載します。
なお記載方法によっては、計算式が変わってしまうので注意する必要があります。
先ほどは「引き渡しの日をもって区分する」と記載しましたが、これを「引き渡し日から翌日以降について買主負担とする」と記載すると、計算式が以下のように変化します。
固定資産税分担金=固定資産税納付額×所有権の移転する日の翌日以降の日数÷365日
これによって固定資産税の税額も変わるので、記載内容には注意しましょう。
マンションを売却する際の固定資産税の精算方法に関する起算日の考え方には、2種類あります。
関東地方では起算日を1月1日で考える慣習があるのに対し、関西地方では4月1日を起算日として用います。
なぜこのように地域によって起算日が分かれてしまっているのかは明確な理由がありません。
よって、そのようにするのが一般的なのだと理解しておきましょう。
本来、法的な納税義務者は売主にあるのであって、買主にはありません。
この起算日についても、あくまでただの慣習であって、売主と買主が合意すれば自由に設定できます。
不動産会社が仲介をおこなうマンション売却では、ほとんどのケースでその地域の慣習に合わせて起算日を決めます。
起算日をしっかりと決めないと、固定資産税の税額が大きく変わるため、トラブルの原因になります。
そのため、仲介を担当する不動産会社がトラブル防止のために契約書にしっかりと記載します。
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固定資産税の納税額は、5月ごろに郵送される納税通知書に記載されており、納付書も一緒に送られてきます。
納税通知書と納付書が送付される前にマンションを売却した場合は、固定資産税の精算時期について検討する必要があるでしょう。
マンション売却に伴う固定資産税の精算時期は、以下の2つのパターンがあります。
売却した年の納税通知書が郵送されてから精算するメリットは、固定資産税の税額が確定しているので、分担金の金額に変更がないことです。
デメリットとしては、固定資産税の納税通知書が届いてからの精算になるので、マンション売却の売買契約が終わったあとに、ふたたび買主に連絡を取る手間が増えることです。
なぜ昨年の納税通知書の金額をもとにして固定資産税の精算をおこなうのかというと、固定資産税の評価替えは3年に1度しかおこなわれないからです。
そのため、評価替えのない年であれば、固定資産税の税額は昨年と同じ金額になります。
評価替えがなければ、売主と買主の分担金が後から変わることはないでしょう。
しかし、評価替えがおこなわれる年の場合は、昨年の税額と同じになるかどうかが分からないので注意が必要です。
一般的には、こちらの方法を用いて固定資産税の精算がおこなわれます。
もし評価替えがない、もしくは評価替えがあっても金額が変わらないのであれば、固定資産税の精算はそのまま終了することになります。
表替えによって金額が変わる場合でも、あとから必要に応じて再精算をおこなうと良いでしょう。
再精算が必要になった場合の手続きについても、不動産会社に仲介を依頼していれば適切な方法で処理いたします。
固定資産税の精算は、基本的に仲介を担当する不動産会社が適切におこないますが、売主として精算方法を理解しておくことは大切です。
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ここでは、マンション売却に伴う固定資産税の精算における注意点について解説します。
注意点は、主に3つあります。
さきほども少し説明しましたが、マンション売却に伴う固定資産税の納税義務者は売主です。
1月1日時点の所有者は、売主だからです。
よって本来は買主に納税義務がないため、もし買主がこのことを主張すれば売買契約でトラブルになる可能性もあります。
納税義務だけでなく、起算日についても同様です。
納税義務のない買主としては、あくまで慣習に従って起算日を取り決めているだけで、同意が得られない場合は契約が難航します。
よって精算については話は慎重に進める必要があるのと同時に、取り決めた内容は決して口約束で済ませず、契約書に売主と買主の分担金の金額、起算日をしっかり契約書に記載する必要があります。
マンション売却で譲渡所得が発生すると、譲渡所得税が課税されます。
気を付けなければいけないのは、買主から受け取った分担金も譲渡所得に含まれることです。
固定資産税の支払いに使うお金なのになぜと思われるかもしれませんが、本来は買主に納税義務がありません。
よって買主から受け取った分担金は、売主にとって売却に伴う譲渡所得と見なされるのです。
固定資産税の精算は、当事者間で交渉するとトラブルになりやすい点に注意しましょう。
精算時期や起算日についても不動産会社に相談してお任せください。
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今回は、マンション売却時の固定資産税の精算方法や時期・注意点についてご説明しました。
マンション売却に伴う固定資産税の支払いは、売主と買主で分担して精算するのが一般的ですが、トラブルになる可能性もあります。
昨年の納税通知書の金額をもとにして固定資産税の精算をおこなうケースが多いですが、契約書にもきちんとその旨は明記しておきましょう。
固定資産税の精算はトラブルになりやすいので、不動産会社に一任ください。
私たち富士ショウは、台東区、葛飾区、江戸川区、江東区 、荒川区、 足立区、北区、城東・城北を中心に23区エリアの不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。
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