不動産売却におけるインスペクションとは？メリットや費用を解説

不動産売却する上で、近年注目をされているのが、インスペクションです。
インスペクションとは専門家による既存建物の建物状況調査のことをいい、2020年に民法が改正されたことで不動産売却の際に活用する機会が増えてきました。
そこで、台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区、城東・城北を中心に23区で不動産を売却を検討中の方に向けて、インスペクションとは何か、そしてメリットや実際にいくらかかるのかということを解説します。

不動産売却におけるインスペクションとは何か

インスペクションは不動産の流通を促進させるために政府が取り組んでいる施策の一つです。
インスペクションは、不動産売却をする前に建物の不具合等の調査をおこない、買主に告知します。
買主は建物の現状を把握できるので、安心して購入することができます。
民法が改正される前は、購入した不動産の引き渡し後隠れた瑕疵が見つかった場合には、売主は責任を果たす必要がありました。
民法が改正されたことで、瑕疵担保責任がなくなり、契約不適合責任が創設され、買主の権利が強化されました。
契約不適合責任は、売買契約書にその物件の欠陥等を綿密に記載し、引き渡し後、契約書に記載されていない問題が発生した場合に買主は売主に対して責任を追求できるというものです。
逆に契約に記載されている建物の不具合による問題が発生しても、売主は買主への責任を負う必要が原則なくなりました。
契約書に記載されている場合は、納得して買主が購入しているとされ、そのことは契約において不適合ではないからです。
インスペクションが不動産売却で重要視されるようになった理由は、2018年の宅地建物取引業法の改正により、売買契約を締結する前に読み合わせをする重要事項説明の際にインスペクションの説明が義務化されたからです。
具体的に重要事項説明では次の3点について説明が義務付けられています。

• インスペクションの実施の有無
• インスペクションを実施した結果の内容
• 設計図書等の保存状況

以上の点に加えて、売主が不動産会社に売却を依頼する媒介契約を締結する際に、「インスペクションを実施する者のあっせんに関する事項」を記載することも義務化されています。
では、インスペクションの実施はどのタイミングでおこなえば良いのでしょうか。
通常不動産売却の流れは次のようになります。

• 売主が不動産会社を選ぶ
• 売主と不動産会社が媒介契約を締結する
• 不動産会社が売却活動をおこなう
• 買主を見つけて売買契約を締結する
• 最終残金の支払い時に不動産を引き渡す

不動産の売却をする上ではインスペクションは動産会社と媒介契約を締結する前におこなっておくのが良いでしょう。
それは、インスペクション実施の有無で、販売価格に大きく影響するからです。

不動産売却においてインスペクションをおこなうメリット

インスペクションは、不動産売却をする上でどのようなメリットがあるのでしょうか。
インスペクションのメリットは次の4点です。

• 早く売却できるだけでなく、高く売ることができる
• 引き渡し後のトラブルを未然に防げる
• 売主は安心して売却することができる
• 購入後の費用負担を予測できる

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が調査したインスペクションの利用効果については「自宅の売却が希望価格で売れた」「買主がスムーズに見つかった」と言った回答が上位を占めています。
インスペクションを実施した不動産は、していない不動産と差別化することできるので、買主を早く見つけることができます。
買主としても、インスペクターによる検査を受けている不動産は、建物の不具合を含めた状態が明確に把握できるというメリットがあります。
更に不動産を購入する前の重要事項で不動産の状態を説明して、それで納得した買主が売買契約を締結するので、引き渡し後の不具合が生じたとしても、買主は売主に対して責任を追求することができません。
これは契約不適合責任によるものなので、売主は引き渡し後のトラブルに巻き込まれることを未然に防ぎます。
また、買主は売主から建物の不具合を事前に説明されているので、今後の建物の維持費やリフォーム費用を予測することができます。
さらに、インスペクションは不動産に付加価値を与えます。
具体的には既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、インスペクション合格が前提となっています。
この条件などがインスペクションをした不動産が、希望通りの価格で売却することができる根拠にもなっています。

不動産売却でインスペクションをおこなう際の費用

では、インスペクションをした場合に費用はどのくらいかかるのかということを解説します。
まず、インスペクションの調査範囲ですが、これは家屋全体に及びます。
室内だけでなく、屋根裏、外壁、屋根、基礎まで診断します。
更に設備面も調査の対象です。
水回りの状態はどのようになっているのか、配管の状況はどうなっているのかを調べます。
では、実際にインスペクションの費用がどのくらいかかるのかですが、これも調査する内容によって色々と変動します。
ただ、相場的にはマンションの場合ですと、約5万円前後、一戸建ての場合は床面積の広さによりますが、約4.5万円から約6.5万円程度と考えておくと良いでしょう。
なお、これらの価格については、あくまでも相場価格なので、最終的な価格を確認したい場合は、インスペクション会社に問い合わせることをおすすめします。
インスペクションを依頼する場合には、できるだけ時間的な余裕をもってスケジュールを組み、すべての問題点が明らかになるとは限らないということを認識しておきましょう。
まずインスペクションのスケジュールですが、通常インスペクションの実務については1～3時間ほどで終わります。
しかしながら、インスペクションを申し込んで実際に日程調整するのに1週間から10日ほどかかります。
それに加えて、検査報告書が提出されるのが、インスペクションをして数日かかります。
そのため、申込みからインスペクションの結果報告は2週間ほどかかるということがわかります。
以上の点からインスペクション済み不動産として売却活動をする場合には、不動産会社と媒介契約をする2週間～20日くらい前にインスペクションを申し込むようにしたほうが良いでしょう。
次にインスペクションがすべての瑕疵を明らかにするものではないということを認識しておくことが重要です。
もちろん、インスペクションは契約不適合責任から免れる有効な対策ですが、すべての瑕疵に対応しているものではありません。
インスペクションはあくまでも建物の不具合等を明らかにするものですが、瑕疵には建物の瑕疵以外に、心理的な瑕疵、環境的な瑕疵、土地の瑕疵などがあります。
インスペクションはこれらの瑕疵に対しては調査対象ではないので、インスペクションをしても契約不適合責任のすべてを免れることはできません。
これらの瑕疵については、売買契約書に記載することで契約不適合責任を回避することも可能です。
このように契約不適合責任を追求されないようにするためには、インスペクションに加えて、契約書等で事前告知することが必要です。

まとめ

インスペクションのメリットや費用について解説をしました。
瑕疵担保保険に加入するには有資格者によるインスペクションが必要です。
そのためインスペクションを希望の際は不動産会社にご相談ください。
富士ショウは台東区、葛飾区、江戸川区、江東区、荒川区、足立区、北区、城東・城北を中心に23区で不動産売買のサポートをおこなっています。
インスペクション等をご検討している場合には、是非ご相談ください。