契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや売却時のポイントをご紹介！

2020年4月に瑕疵担保責任から契約不適合責任に名称変更され、不動産売却における売主の責任も変更されました。
民法改正前後の違いを理解せずに不動産売却すると、想定していなかった損失を被るおそれがあるので注意しましょう。
本記事では契約不適合責任に焦点をあてて、民法改正のポイントや不動産売却時の注意点をテーマに解説します。
東京都の城東・城北エリアで不動産売却を予定されている方は、ぜひ本記事を読んで理解を深めてください。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の概要と民法改正のポイント

この章では、民法改正のポイントと瑕疵担保責任と契約不適合責任の概要をチェックしていきましょう。

民法改正のポイント

民法は、明治時代に施行されて以降120年近くの間、ほとんど改正されていませんでした。
当然、著しい時代の変化の影響で、約120年前に作られた民法ではカバーしきれない事案が増えていきます。
また約120年の間に判例が多数蓄積されてきたことにより、民法の条文を読んだだけではわかりにくいという声も上がっていました。
時代の変化に順応し国民に分かりやすい民法にするために、法務省が民法改正を打ち出しました。
その後、2009年から約5年にわたる審議ののち、国の法定審議会で要項案を決定し、晴れて2020年4月に民法改正となったのです。
基本的な内容は、以下の3つになります。

• これまで蓄積された判例を明文化すること
• 商慣習に順応できていない部分や不整合のある部分を補足すること
• 一般社会で使いやすい用語表現にすること

民法改正前の瑕疵担保責任の概要

「瑕疵」は、辞書で引くと以下の意味を持つ言葉です。

• きず・欠点
• 法律や当事者の予期するような状態や性質が欠けていること

不動産売却の場面では、主に不具合や欠陥を表す意味で用いられています。
瑕疵担保責任は引渡しが済んでいる不動産から隠れたる瑕疵が見つかったとき、売主が買主に対して負う責任です。
この責任があるかどうか判断する際は、瑕疵が「隠れたる瑕疵」であったかどうかが焦点になります。
隠れたる瑕疵とは、以下の条件を両方満たす瑕疵のことです。

• 売買契約を交わした時点で買主が知らなかった瑕疵
• 買主が通常要求されるレベルの注意力を払っても見つけられなかった瑕疵

しかし、これらの条件を満たしているか第三者が客観的に判断することは難しく、曖昧な表現であることが問題視されていました。

民法改正後の契約不適合責任の概要

契約不適合責任は引渡しが済んでいる不動産の種類・品質・数量が、契約書に記されている事項と違うときに売主が追及される責任のことです。
民法改正後は、あくまで契約記載事項と違う点があるかどうかが焦点になります。
民法改正前の瑕疵担保責任とは違い、隠れたる瑕疵があったかどうか判断する必要はありません。
判断基準が明確になり、第三者の目から見てもわかりやすくなりました。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

この章では、契約不適合責任と瑕疵担保責任を比べると具体的にどのような違いがあるのか見ていきましょう。

法的性質

1つ目の違いは、法的性質です。
旧民法では不動産の売買取引は法定責任とみなされていましたが、改正後民法では契約責任になります。
法定責任で考えると、売主は目的物を引き渡せば義務を果たしたことになります。
一方契約責任では、契約に適合していない物を引き渡すことは売主の義務を果たしていないという解釈になります。
したがって、契約に適合した目的物を引き渡すことが売主としての義務です。
契約責任の考え方に基づき、新しく誕生したのが契約不適合責任です。

責任の対象範囲

売主が負う責任の対象範囲も違います。
先述のとおり、瑕疵担保責任を追及されるのは隠れたる瑕疵が存在するときです。
すなわち、買主が契約時に知らない不具合、通常レベルの注意をしていても見抜けない不具合であることが条件になります。
しかし買主が契約時に知らなかったかどうかは第三者が客観的に判断することは困難です。
通常レベルの注意というのも曖昧な表現なので、第三者に証明することは難しいでしょう。
そこで民法改正によって、責任の対象範囲が契約に適合していない箇所という端的な表現に変更されました。
契約書と目的物をつきあわせれば、責任の対象範囲内かどうか判断・証明するのは簡単です。

買主が請求できる権利

買主が売主に対して請求できる権利にも違いがあります。
瑕疵担保責任では、原則として損害賠償請求が認められ、契約の目的を達成できないケースに限り契約解除が認められていました。
そこから民法が改正されたことにより、修補請求権と代金減額請求権も追加されました。
買主が請求できる権利が増えて、売主の責任はよりいっそう重みを増したのです。
損害賠償については、無過失責任から過失責任に変わった点に注意しましょう。
瑕疵担保責任では、売主に落ち度がなくても損害賠償を請求できました。
一方、契約不適合責任では、売主に落ち度があるときだけ損害賠償を請求できるルールに変更されています。

瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり不動産売却で注意すべきポイント

売主は、契約不適合責任に注意しながら不動産売却することが必要です。
この章では、不動産売却するときの注意点について解説します。

既知の欠陥を契約書に載せること

雨漏りを起こしたり設備が故障したり、建物を使っていると何らかの不具合が出てくるものです。
既知の欠陥がある場合は、不動産売却の契約書に漏れなく記載しましょう。
売主とっては些細な不具合でも、契約書に記載せず引き渡してしまうと重大な問題となるおそれがあります。
口頭で伝えて買主の了解が得られていても、契約書に記載がなければ後々トラブルになり得ます。
建物の欠陥をできるだけ多く把握するために、不動産売却前にインスペクションを実施するのも手です。
インスペクションとは専門家に建物の劣化状況を確認してもらう検査で、売主自身では気付かなかった劣化まで明らかにできます。
5～10万円程度の検査費用が必要ですが、「まだ見落としている不具合があるのでは」と心配されている方にはおすすめです。

免責特約を付ける

契約不適合責任は任意規定なので、売主と買主の間で合意している内容については免責にすることが可能です。
その場合は不動産売却で交わす売買契約書に免責特約を設定することになります。
たとえば、土壌汚染については責任を負わないという特約はよく見られます。
設備の不具合も、トラブルになりやすい項目の1つです。
付帯設備表に載っている設備は契約不適合責任を免責するという特約を付ければ、トラブルを減らすことができるでしょう。
瑕疵担保責任は「本契約に関して一切の責任を負わない」という全部免責を採用できました。
しかし契約不適合責任は1つ1つ丁寧に指定して免責としていく必要があります。
手間がかかりますが、不動産売却後のトラブルを回避するために欠かせない作業です。

まとめ

民法改正によって売主の責任は重くなったため、契約書を作成するときは欠陥や免責特約を漏れなく記載することが肝心です。
わたしたち富士ショウは、台東区・葛飾区・江戸川区・江東区・荒川区・足立区・北区などの城東・城北エリアを中心に東京都23区で不動産仲介・買取事業を展開しております。
契約不適合責任に関してご不明点やお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。