任意売却できないケースはどうなるのかをご紹介！

住宅ローンを返済できなくなった場合、任意売却するという方法があります。
しかし、任意売却できずに競売となってしまうケースも存在するため、注意が必要です。
本記事では任意売却できないとはどのようなケースか、任意売却できないとどうなるのかについて解説します。
東京都の城東・城北エリアで任意売却による不動産売却を検討している方は、ぜひ本記事を読んで実践に役立ててください。

任意売却とは？ローン返済できない場合の売却方法

この章では任意売却とはなにか、競売との違いについてご説明します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを返済できない方が金融機関の了承を得て不動産を売却する方法です。
原則として不動産を売りに出すときは、住宅ローンを完済し不動産に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。
不動産を売却し、その売却代金を使って、住宅ローンを完済することもできます。
住宅ローンの残債が売却代金を下回る「アンダーローン」のケースでは、売却代金だけで住宅ローンを完済できます。
一方、住宅ローンの残債が売却代金を上回る「オーバーローン」のケースでは、売却代金だけでは返済できず自己資金から充当しなければなりません。
自己資金が少ない方はどうなるかというと、売却自体ができないことになってしまいます。
そこで、例外的に不動産を売却できる方法が任意売却です。
債権者である金融機関の同意が得られれば、住宅ローンが残っていても不動産を売却でき、抵当権を抹消してもらえます。
任意売却のメリットは、通常の不動産売却と変わらないかたちで売却でき、市場価格と同等の価格で売却できる点です。

競売との違い

競売とは、金融機関が抵当権を設定している不動産を差し押さえた後に、法的な手続きによって不動産を売却することです。
競売は裁判所が強制的に売却する手続きなので、債務者の意思は反映されません。
売却価格も市場価格と比べて4～5割程度低くなることが多いです。
一般的な不動産売却では物件の補修を請求するなど、買主にさまざまな権利が認められています。
しかし競売の場合は買主の権利が適用されなくなるため、そのハンディを埋めるために売却価格が安くなるのです。
一方、任意売却の場合、明け渡し時期などは債務者の意思を反映できます。
任意売却は市場価格に近い価格で売れるので、競売と比べると多くの場合、住宅ローンを返済することが可能です。

住宅ローンが返済できない場合の流れ

住宅ローンが返済できない場合、金融機関に相談せずに放置しつづけると、以下の流れで競売まで進んでいきます。

• 金融機関からの督促が来る
• 期限の利益を喪失する
• 保証会社が代わりに返済する（代位弁済）
• 保証会社が裁判所に強制執行の申し立てをする
• 裁判所による競売の開始を決定する

住宅ローンの滞納があると金融機関から督促状が届き、さらに滞納が続くと期限の利益を喪失します。
期限の利益とは約束した返済日まで返済を待ってもらえる権利のことです。
その権利を喪失すると、借り入れ金を早急に一括返済しなければなりません。
ここまで来るとどうなるのでしょうか？
もう後戻りはできなくなり、競売に向けた動きが始まってしまいます。
早めに金融機関に相談し、任意売却に向けた交渉を進めていきましょう。

任意売却できないケースとは？

任意売却は、すべての物件でできるとは限りません。
この章では、任意売却できないケースについてご説明します。

金融機関の同意が得られない

大前提として金融機関の同意がなければ、任意売却はできません。
基本的に返済が始まってから間もないケースやローン残高が多いケースは、同意が得られないことが多いです。
また、任意売却を認めていないことを契約書に明記しているケースもあるため確認しましょう。
金融機関の同意を得るまでは、次のようなプロセスを踏むことが必要です。

• 金融機関に赴き任意売却の意思を前もって相談する
• 不動産会社に査定を依頼
• 金融機関に査定価格と任意売却の意思を改めて伝える

この後、金融機関から了承が得られれば売却活動に入ることができます。
売却活動をスタートしてからも、金融機関に進捗を共有しながら進めることが重要です。

共有者の同意が得られない

不動産を複数人で共有しているケースでは、売却するときに全員の同意が必要です。
とくに共有者と疎遠・絶縁になっているケースや、共有者が何人もいるケースは簡単に同意を得ることができないでしょう。
共有者と疎遠・絶縁になっているケースは、離婚した配偶者などが考えられます。
溝が深いほどお互い感情的になってしまい、頑なに反対されるおそれがあります。
共有者が何人もいるケースでは、共有者全員に連絡をとったり集まったりするのが大変です。
共有者の同意を得るためには、説得材料と粘り強い精神力が必要になります。

物件に何らかのトラブルがある

建築基準法に違反しているなどトラブルを抱えているケースは、任意売却できないことが多いです。
具体的には容積率や建ぺい率をオーバーしている物件や、接道義務を満たしていない物件などがあげられます。
建築基準法を満たしていない物件でも売却することは可能ですが、買主が住宅ローンを組むときに違法建築では審査がとおりづらいです。
買主が住宅ローンを組みにくくなってしまうため、売却活動が不利になります。
ほかにも市街化調整区域内にある物件や買戻し特約が付いている物件など、不動産の利用が難しいケースも同様の理由で任意売却できないことが多いです。

売却活動で買主を見つけられない

そもそも買主を見つけられないと、当然任意売却はできないです。
とくに以下のような物件は、買主が見つかりにくい傾向があります。

• 周辺相場と比べて高額な物件
• 交通アクセスや周辺環境が良くない物件
• 築古で劣化が目立つ物件

物件の立地や劣化状態を客観的に評価して、適正な価格設定をすることが肝心です。

任意売却できないとどうなる？

任意売却できない場合、不動産はどうなるのでしょうか？
この章では、任意売却ができないとどうなるのかをご説明します。

競売にかけられる

任意売却できないと、不動産は強制的に競売にかけられます。
債権者が裁判所に強制執行の申し立てをして、裁判所が債務者の不動産を差し押さえて競売にかける流れです。
競売にかけられると、不動産に設定されていた抵当権は消滅します。
しかし不動産は安価で売却されることになり、落札されたらすぐに退去しなければなりません。
売却代金は引っ越し費用や新居の費用に充てられないので、自分で準備する必要があります。
また競売後も残債がある場合はどうなるかというと、引き続きローン返済が続きます。

自己破産する

競売後にローンの返済ができなくなると、今度は自己破産することになります。
自己破産とは、裁判所に申し立てをしてローン返済を免除してもらう手続きです。
破産者自身は返済の必要がなくなりますが、保証人がいる場合は引き続き請求されることになります。
そのほか自己破産にはさまざまなデメリットがあります。
自己破産すると生活に必要な範囲を除き、一定の金額を超える財産は手放さなければなりません。
また個人信用情報機関の事故情報、いわゆるブラックリストに名前が登録されるため、借入やクレジットカードなどは利用できなくなります。
さらに、破産手続きが終了するまでの間は、住居や職業などに制限がかかります。

まとめ

任意売却は競売と比べてメリットが多いため、住宅ローンが返済できない場合は早めに金融機関に相談することが大切です。
わたしたち富士ショウは、台東区・葛飾区・江戸川区・江東区・荒川区・足立区・北区などの城東・城北エリアを中心に東京都23区で不動産仲介・買取事業を展開しております。
任意売却による不動産売却を検討中の方は、お気軽にご相談ください。