不動産投資で相続税対策は可能か？マンション活用の基本と注意点を解説

マンション不動産投資が相続税対策になる仕組み

相続税は、被相続人から引き継いだ財産のうち、課税対象となる資産の価額を合計し、そこから「基礎控除額」を差し引いた課税遺産総額に税率をかけて計算します。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で算出され、この額までは相続税がかかりません。
現金や預金は額面どおりの金額で評価される一方で、土地や建物などの不動産は、路線価や固定資産税評価額を基にした評価通達により時価とは異なる方法で評価されます。
このように、資産の種類ごとに評価方法が異なることが、現金と不動産の相続税負担に差が生じる前提となります。

相続税評価において、マンションは土地部分と建物部分に分けて考えられます。
区分所有マンションでは、敷地利用権について路線価などから算出した宅地評価額に持分割合を乗じて評価し、建物は固定資産税評価額を基礎として評価します。
一棟所有のマンションであっても、土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を用いる点は共通しています。
一般に、こうした評価額は、実際の取引価格（市場で売買される価格）よりも低くなる傾向があり、評価と時価の乖離が生じやすい仕組みになっています。

さらに、賃貸用として利用しているマンションの場合、貸家や貸家建付地として評価することにより、相続税評価額が追加的に低くなる場合があります。
具体的には、自用地としての評価額から借家権割合や貸家建付地割合を控除する仕組みが用いられ、賃貸中であることが評価を押し下げる方向に働きます。
一方で、現金や預金は賃貸に出すことで評価が下がることはなく、常に額面で評価されます。
この違いが、現預金を賃貸マンションへ組み替えた場合に、同じ時価水準でも相続税評価額が小さくなりやすい理由につながります。

現預金をマンション不動産に組み替えると、まず現金としては相続財産から減少し、その代わりに不動産の評価額が相続財産として計上されます。
このとき、不動産の評価額が購入価額や市場価格より低く算定される場合、相続財産全体の評価額が圧縮されることになります。
加えて、そのマンションを賃貸に出していれば、貸家・貸家建付地としての評価減も重なり、現金のまま保有していた場合と比べて、課税対象となる課税遺産総額を抑えられる可能性があります。
したがって、相続税対策としてマンション不動産投資を検討する際には、評価方法と賃貸利用の有無が、どの程度評価額の圧縮につながるかを丁寧に確認することが重要です。

区分マンション投資での相続税・所得税の具体的な税金メリット

区分マンションの相続税評価では、建物部分は固定資産税評価額を基礎とし、敷地部分は路線価や評価倍率表に基づいて敷地利用権割合で按分して算定します。
賃貸用として貸し出している場合、建物は固定資産税評価額から借家権割合と賃貸割合を乗じた金額を差し引いて評価するため、自用の場合より評価額が下がりやすい仕組みです。
敷地についても、借地権割合などを用いて自用地としての価額から一定割合を控除する評価方法が用いられます。
このように、区分マンションは現金と比べて相続税評価額が抑えられやすい点が、税務上の大きな特徴です。

相続税対策として区分マンションを保有すると、相続時の評価減だけでなく、保有期間中の所得税・住民税の負担軽減も期待できます。
不動産所得の計算では、家賃収入から減価償却費や管理費、修繕費、固定資産税などに加えて、業務用資産取得のための借入金利息も必要経費として控除できます。
その結果、帳簿上の不動産所得が抑えられれば、他の所得と合算した課税所得が減り、所得税と住民税の負担が軽くなる可能性があります。
もっとも、不動産所得が赤字の場合の利子部分の損失の取扱いなど、細かな税務上の制限もあるため、具体的な試算が重要です。

区分マンションは、相続人ごとに住戸単位で持分を分けたり、特定の相続人に一部の住戸を承継させたりしやすく、分割の柔軟性が高い点も特徴です。
また、相続後も賃貸経営を継続すれば、家賃収入を将来の生活資金や修繕積立、次世代への資産形成に充てることができます。
現金のみを相続する場合と比べて、物価上昇局面では実物資産としての価値維持が期待しやすい側面もあります。
このように、区分マンション投資は相続税評価の圧縮と所得税・住民税の軽減に加え、分割のしやすさと長期的な資産形成を同時に検討できる選択肢といえます。

最新の税制改正・通達から見るマンション相続税対策の注意点

近年は、いわゆるタワーマンション節税や賃貸用マンションの建築によって相続税評価額を大きく下げる手法が広がり、国税庁は評価方法の見直しを進めています。
令和6年1月1日以後の相続等では、分譲マンションの評価に関する新しい通達が適用され、時価との乖離を縮小する方向で制度整備が行われています。
さらに、令和8年度税制改正大綱では、貸付用不動産全般についても評価方法の見直しが盛り込まれました。
そのため、今後マンション投資を相続税対策として検討する際は、改正の内容と影響を正確に把握しておく必要があります。

まず押さえたいのは、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産の評価方法が大きく変わる点です。
被相続人が課税時期前5年以内に取得又は新築した賃貸用マンションなど一定の貸付用不動産は、従来の路線価や固定資産税評価額を基礎とする通達評価ではなく、「通常の取引価額」によって評価する仕組みが導入されます。
この通常の取引価額は、原則として取得価額を基準に地価変動等を考慮し、その80％相当額まで認める方向が示されています。
適用開始は令和9年1月1日以後の相続等とされており、相続税対策目的で短期間にマンションを取得する場合の影響は非常に大きくなります。

また、財産評価基本通達や国税庁の各種通達では、「時価主義」や「課税の公平」の観点から、評価通達に基づく金額が著しく不適当と認められる場合には、別途指示に基づく評価が行われる仕組みがあります。
タワーマンション節税を巡る最高裁判決や、その後のマンション評価通達の発出を踏まえると、相続税対策のために評価乖離だけを狙ったスキームは、今後ますます是正の対象となると考えられます。
したがって、マンション投資を相続税対策に活用する際は、家族の居住ニーズや長期的な資産運用という実態を伴わせ、過度な節税のみを目的とした取引と受け取られないようにする姿勢が重要です。
投資前に最新の通達や改正内容を確認し、無理のない計画を立てることが求められます。

相続税対策としてマンション投資を進める際の実務的な進め方

まず、相続税対策としてマンション投資を検討する場合は、現状の資産と家族の状況を整理することが大切です。
具体的には、現預金、有価証券、不動産などの資産構成と、負債の有無や金額を書き出し、相続税の基礎控除額や配偶者の税額軽減の適用可能性を確認します。
あわせて、相続人それぞれの年齢や生活状況、居住ニーズ、将来の介護や教育資金への不安なども整理し、誰がどの財産を引き継ぐと安心かを話し合うことが重要です。
そのうえで、現預金の一部を賃貸マンションに振り向ける必要性や、相続税の申告要否判定コーナーなど公的な情報も参考にしながら、おおまかな相続税額のイメージをつかんでおくと判断しやすくなります。

次に、ローンを活用する場合は、借入金と相続税評価の関係を理解しておく必要があります。
相続税では、マンションの評価額は路線価や固定資産税評価額などを基準に算定され、そこから借入金などの債務を控除した正味の財産額に課税されます。
したがって、自己資金だけで購入するのか、ローンを組んで購入するのかによって、将来の相続税負担と、手元資金をどれだけ残せるかが変わります。
また、現預金や他の金融資産をどの程度残すかによって、相続発生後の納税資金の準備や、相続人が自由に使える資金の確保にも影響するため、相続税評価と家計全体の安全性の両面からバランスを検討することが大切です。

さらに、相続発生後の売却や賃貸継続を見据えた出口戦略も、事前に方向性を決めておくことが重要です。
相続人がマンションを引き継いだ後、売却して納税資金に充てるのか、賃貸を継続して家賃収入を生活費や将来の備えに充てるのかで、必要となる手続きやリスクが変わります。
また、令和6年以降の区分マンションの評価方法見直しや、貸付用不動産の評価方法見直しの動向も踏まえると、相続直前の取得や過度な節税のみを目的とした投資は、時価評価を求められる可能性があるため注意が必要です。
そのため、相続開始まで数年から十数年と時間的な余裕がある段階で、税理士や相続に詳しい専門家へ相談し、適切な取得時期や保有期間、売却の目安などを一緒に検討しておくと安心です。

まとめ

マンションを活用した不動産投資は、相続税評価額の圧縮と家賃収入による資産形成を同時に狙える有力な選択肢です。
一方で、税制改正により過度な節税スキームは取り締まりが強化されており、最新ルールを踏まえた慎重な検討が欠かせません。
大切なのは、相続人の希望や将来の売却・承継まで見据え、全体の資産バランスを設計することです。
当社では、お客様の資産状況や家族構成を丁寧に伺い、無理のないマンション投資による相続税対策をご提案します。
具体的な数字シミュレーションやローン活用の考え方も分かりやすくお伝えいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。